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Una Descripción General de Los Diferentes Tipos de Avisos de Desalojo
Cómo Responder si Recibe un Aviso
¿QUÉ ES UN AVISO?
Un aviso es básicamente la advertencia que el arrendador debe darle si cree que ha violado su contrato de arrendamiento o si tiene motivos para un desalojo sin causa.
Se le debe entregar un aviso antes de que el arrendador pueda llevarlo a la corte para desalojarlo. La notificación es entregada por el arrendador o la empresa administradora antes de que presenten una 'Denuncia' ante el tribunal que conduce a una 'Citación Judicial'.
Las leyes estatales determinan qué tipo de aviso puede usar un arrendador, cuándo, cuánto tiempo dura y por qué motivos. Los avisos deben proporcionar información sobre cómo un inquilino puede remediar las ofensas (lo que puede significar exigir que el inquilino se mude).
CÓMO DETERMINAR SI UN AVISO ES LEGAL (ORS 90.155, 90.160)
Para que el aviso de su arrendador sea legal (legal), debe cumplir con lo siguiente:
El aviso debe proporcionarse por escrito y en papel: ¡los correos electrónicos, los mensajes de texto y los avisos verbales NO son formas legales de notificación!
El aviso siempre debe incluir una fecha de finalización o una fecha de mudanza.
Incluya detalles sobre la infracción que el arrendador cree que cometió el inquilino (si es un aviso con causa justificada)
Explicar cómo el inquilino puede corregir la infracción.
El propietario también debe entregar el aviso correctamente, en al menos una de las siguientes formas:
Dar el aviso en persona: En este caso, el período de aviso comienza cuando se le entrega el aviso.
Envíe el aviso por correo a su dirección: Si se envía por correo, el período de aviso comienza 3 días después de la fecha de envío.
Coloque el aviso en su puerta Y envíele una copia por correo. En este caso, el período de aviso comienza cuando se pone en la puerta o se envía por correo (lo que ocurra primero).
TIPOS DE NOTIFICACIONES
AVISOS DE TERMINACIÓN SIN CAUSA
Una rescisión sin causa significa que el inquilino está siendo desalojado sin culpa propia.
Avisos de rescisión sin causa antes de los 12 meses de alquiler (ORS 90.427)
Durante los primeros 12 meses de alquiler, un arrendador en Oregón no necesita darle al inquilino una razón por la cual le está pidiendo que se mude.
Avisos de terminación sin causa después de 12 meses de alquiler (SB 608/ORS 90.427)
Después de los primeros 12 meses de alquiler, el propietario solo puede usar las siguientes "Razones del propietario" para emitir un aviso de terminación de 90 días:
El arrendador tiene la intención de demoler su unidad o planea usarla para algo que no sea vivienda. El arrendador debe indicar los hechos de respaldo que permitan la terminación.
El propietario tiene la intención de hacer reparaciones o cambios en su unidad que la harán inhabitable. El arrendador debe indicar los hechos que respaldan las necesidades de reparación.
El arrendador vendió su unidad a alguien que ahora vivirá en ella (no la alquilará). El propietario debe proporcionar prueba de venta.
El arrendador necesita alojar a un miembro de la familia y no tiene otra unidad para usar excepto la suya
'Tres avisos': si el inquilino ha cometido y ha recibido avisos por tres infracciones anteriores del contrato de arrendamiento
Si un arrendador elige utilizar las "Razones del arrendador" para el desalojo, entonces debe proporcionar asistencia para la reubicación (el arrendador está exento de proporcionar la reubicación si posee 4 unidades o menos)
AVISOS DE TERMINACIÓN POR CAUSA
Con causa significa que el propietario cree que los inquilinos han violado el contrato de arrendamiento.
Dependiendo de la violación, el inquilino puede "curar" (resolver el problema), tener que mudarse en 24 horas o prepararse para luchar contra las acusaciones del propietario en los tribunales. Estos avisos deben detallar la infracción y explicar una forma de "remediar" el problema.
Avisos con causa justificada que se pueden “subsanar” (ORS 90.392, 90.325)
Estos avisos de 30 días le informan que de alguna manera puede haber violado el contrato de arrendamiento y que necesita hacer algo para corregir la violación o corre el riesgo de ser desalojado. Si recibe un segundo aviso por el mismo problema después de recibir una citación anterior, el arrendador puede darle un aviso de 10 días (13 si lo envía por correo).
Algunas violaciones son:
Falta de pago de alquiler, tarifas de servicios públicos o tarifas de alquiler atrasado
Extracción de detectores de humo o cabezales de rociadores
Dañar la unidad más allá del “desgaste normal”
Compañeros de cuarto no autorizados o visitantes a largo plazo que no figuran en el contrato de arrendamiento
Mascota no autorizada (el propietario puede emitir un aviso de 10 días para esto)
No mantener la unidad en buenas condiciones o la basura está visiblemente fuera de control
Alquiler semanal: el aviso es de 10 días (13 si se envía por correo) y el inquilino 4 días para subsanar.
Avisos de rescisión por causa justificada en 24 horas (ORS 90.396)
Estos avisos se utilizan cuando el propietario cree que el inquilino, o alguien bajo el “control de los inquilinos”, ha hecho algo escandaloso. En estos casos, el inquilino debe mudarse en 24 horas (o ir a juicio) y no tiene oportunidad de “curar” el problema.
Se pueden utilizar cuando:
El inquilino o “alguien bajo el control del inquilino”, amenaza o inflige daño físico a alguien en las instalaciones o al propietario
El inquilino o “alguien bajo el control del inquilino”, pone en peligro imprudentemente a alguien en las instalaciones
El inquilino o “alguien bajo el control del inquilino” comete un acto que es “escandaloso en extremo” que incluye prostitución, robo, un delito tendencioso, fabricación/entrega/posesión de una sustancia controlada
Inquilino lastima a un vecino
Proporcionar información falsa en un contrato de arrendamiento
Dañando la unidad severamente
Una mascota daña a alguien o daña la unidad (el inquilino puede retirar la mascota dentro de las 24 horas para quedarse)
CÓMO RESPONDER A LAS NOTIFICACIONES
Según el tipo de aviso, la naturaleza de los pagos de alquiler y los meses de arrendamiento, existen diferentes formas de responder mejor a un aviso del propietario.
Lo primero que hay que hacer es no entrar en pánico. Siempre puedes contactarnos si estás confundido.
PRIMERO: EVALUAR EL AVISO
No todos los avisos son iguales, tampoco todos son de gran importancia.
Es importante detenerse y pensar antes de responder a cualquier aviso. Hay banderas rojas a tener en cuenta al revisar los avisos.
Las siguientes son "señales de alerta" porque los avisos del arrendador se rigen por la ley y los avisos ilegales pueden anularse en los tribunales o pueden considerarse defectuosos:
¿Es lícito el aviso? ¿El arrendador entregó incorrectamente el aviso? CUALQUIER AVISO ILEGAL PUEDE SER IGNORADO ESENCIALMENTE
¿El aviso tiene información incorrecta? ¿Fechas incorrectas? ¿Nombres mal escritos?
¿El aviso dice que tiene que firmar un acuerdo privado con el arrendador?
¿Es el aviso realmente un aviso de terminación o violación del contrato de arrendamiento?
Un aviso no significa que tenga que desalojarse usted mismo: cada vez que un arrendador desee obligar a un inquilino a irse, debe acudir a la corte para hacerlo (ORS 105.105). Si el arrendador aún no lo ha llevado a la corte, no tiene que irse todavía.
SEGUNDO: EVALUAR SU SITUACIÓN Y DOCUMENTAR TODO
La mayoría de las veces, los inquilinos no quieren irse cuando el propietario quiere que se vayan. Pero a veces mudarse es la mejor manera de salir de un entorno estresante.
Siempre es ventajoso para el arrendatario documentar toda la correspondencia con el arrendador y guardar cualquier notificación del arrendador. DOCUMENTO / CAPTURA DE PANTALLA DE TODO.
Si el aviso exige que desaloje, debe evaluar el riesgo de obtener un desalojo en su registro frente a la dificultad que tiene para mudarse.
Si las afirmaciones del arrendador parecen falsas y usted no quiere mudarse, es posible que tenga una forma de resistirse y quedarse en su casa. ¡Contáctenos si este es el caso!
Si el aviso es por una infracción que usted cree que no es una acusación falsa y puede realizar las acciones requeridas para 'curar' la infracción, entonces el camino menos problemático probablemente sea corregir la infracción.
Si cree que la acusación es falsa, intente ponerse en contacto con su arrendador sobre esto por escrito, ¡o contáctenos sobre el problema!
Solo tú sabes lo que es mejor para ti. Visualiza dónde quieres estar: no hay nada de malo en querer irse. Si desea quedarse en su hogar, estaremos aquí para ayudarlo a descubrir cómo hacerlo.
TERCERA: CÓMO RESISTIR Y PUSHBACK
Si el aviso exige que desaloje la propiedad y no desea irse, entonces sus opciones serán similares (pero no limitadas a) las siguientes:
Permita que se inicie el proceso de desalojo y luego luche contra el arrendador durante el proceso judicial con representación legal.
El tribunal de propietarios e inquilinos de Multnomah está en contra de los inquilinos: NO recomendamos que los inquilinos se representen a sí mismos en los juicios. Recomendamos buscar representación legal.
Comuníquese con el propietario o el abogado del propietario e intente llegar a un acuerdo privado para resolver el asunto.
Casi no hay "buenos propietarios" y, en consecuencia, casi no hay "buenos acuerdos privados" que se puedan hacer cuando el propietario quiere que usted se vaya. No se preocupan por ti, solo se preocupan por sus ganancias. Su única moneda de cambio al hacer los acuerdos en privado es que ahorrará los costos judiciales de su arrendador, por lo que puede valer la pena seguir esta ruta si puede lograr que acepten algo que funcione para usted. Es posible que estén dispuestos a dar una fecha de mudanza más larga o un plan de pago menos agresivo si eso significa no tener que acudir a los tribunales.
En el Tribunal de Arrendadores e Inquilinos, los jueces tratan de llevar casi todos los casos a un "Acuerdo estipulado". Estos acuerdos están obligados por el tribunal, lo que significa que si cualquiera de las partes no cumple con su parte del acuerdo, el tribunal puede emitir un juicio en su contra. Si celebra un “acuerdo estipulado”, asegúrese de que sea algo que sepa que puede cumplir, de lo contrario, el tribunal puede desalojarlo por no cumplir con el acuerdo. Por ejemplo, si un inquilino no puede mudarse en la fecha acordada o pagar el monto adeudado a tiempo, el tribunal lo desaloja una vez que descubre que no ha cumplido con el "acuerdo estipulado" que hizo en el tribunal. .
Organízate con otros inquilinos de tu edificio o que alquilen del mismo propietario.
Lo más probable es que otros inquilinos en su edificio o que alquilen al mismo propietario estén experimentando problemas como los suyos. Cuando más inquilinos se resisten contra el mismo propietario, hace que sea muy difícil y muy costoso para el propietario defenderse. Los propietarios están obligados por ley a no tomar represalias contra los inquilinos por organizar asociaciones de inquilinos (a pesar de que los propietarios a menudo actúan tontamente como si la ley no se aplicara a ellos).